Газрыг барьцаалж, эдийн засгийн эргэлтэд оруулах талаарх зохицуулалт хийх Үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалах тухай хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай хуулийн төсөл гишүүдийн дунд маргаан дэгдээгээд байна. Уг хуулийн төслийг хэлэлцэхийг гишүүд дэмжсэн. Ер нь иргэний өмчийн газрыг эдийн засгийн эргэлтэд оруулахыг хэн бүхэн дэмжиж гар өргөж байгаа.

Өмчийн газраа эдийн засгийн эргэлтэд оруулахыг иргэн бүр хүсч буй. Өнөөдөр нийслэлд гэр хорооллын 190 гаруй мянган өрх байдаг. Эдгээр өрхийг нэлэнхүйдээ амьжиргааны түвшин доогуур гэж дүгнэвэл хэт өрөөсгөл ойлголт болно. Ер нь гэр хорооллын өмчийн газрын дийлэнхийг нийслэлийн унаган иргэд өмчилсөн. Тэдэнд модон хашаагаа блоклохоос эхлээд байшингаа засварлах, шинээр барих, цэвэр ус, бохирын шугам татах гээд амьдарч буй орчноо сайжруулах төсөл, төлөвлөгөө, хүсэл сэтгэл бий. Харамсалтай нь эдийн засаг, санхүүгийн бололцоогүй. Тиймээс л өмчилсөн газраа барьцаалж, зээл авахаар хөөцөлддөг. Гэвч газраа эдийн засгийн эргэлтэд оруулахаар банк санхүүгийн байгуулагад хандахад “нүүр бууруулан” үнэгүйдүүлдэг.

Уг нь Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуулийн 27 дугаар зүйлд “иргэн өмчийнхөө газрыг зохих журмын дагуу иргэнд болон банк, банк бус санхүүгийн байгууллагад барьцаалах эрхтэй" байхаар заасан. Цаашлаад Агаарын тухай хуульд “гэр хорооллын өрхийн газрыг барьцаалах, эдийн засгийн эргэлтэд оруулах замаар уул уурхайн баялгаас бий болох хөрөнгөөс урт хугацаатай, бага хүүтэй зээлийг олгож үл хөдлөх эд хөрөнгө, барилга, орон сууц барих бололцоо, нөхцөл бүрдүүлэх” нь агаарын бохирдлыг бууруулахаар тодорхой үе шаттайгаар авах арга хэмжээний нэг болж тусгагдсан байна.  

Тиймээс иргэн өмчилсөн газраа эдийн засгийн эргэлтэд оруулах хууль эрхзүйн орчноор уг нь хангагдчихсан юм. Харин газар барьцаалах эрх зүйн зохицуулалт боловсронгуй болсон хэдий ч гэрээний үүрэг хангагдахгүй болсон тохиолдолд заавал шүүхээр шийдвэрлүүлэх заалттай. Ингэхдээ 3 шатны шүүхээр шийдвэрлүүлэх ердийн журам үйлчилж байгаа нь банк, банк бус санхүүгийн байгууллагууд газар барьцаалж, зээл олгох сонирхлыг бууруулжээ. Иймд газар барьцаалсан барьцааны гэрээний үүрэг хангагдахгүй байгаа тохиолдолд үл маргах журмаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангахаар гэрээгээр тохиролцсон тохиолдолд шүүх хурдавчилсан журмаар шийдвэрлэх зохицуулалтыг бий болгох шаардлагатай болсон байна. Иймээс л иргэдийн өмчийн газрыг эдийн засгийн эргэлтэд оруулах боломжийг бүрдүүлэх үүднээс Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуульд нэмэлт өөрчлөлт оруулах хуулийн төслийг Засгийн газраас УИХ-д өргөн барьсан байна. 

Уг хуулийн төсөлд “Хуульд тусгайлан заасан, талууд гэрээндээ барьцааны зүйлээс үүргийн гүйцэтгэлийг үл маргах журмаар хангуулахаар харилцан тохиролцсон бол шүүх нотариатын мэдэгдэх хуудсыг баталгаажуулан захирамж гаргасны үндсэн дээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах одоогийн зохицуулалтыг үндэслэн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуульд газар барьцаалсан гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг үл маргах журмаар гаргуулахаар талууд харилцан тохиролцож гэрээ байгуулж болох, мөн нотариатын мэдэгдэх хуудсыг шүүгчийн захирамжаар баталгаажуулсан бол барьцааны зүйлийг Иргэний хууль, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасны дагуу албадан дуудлага худалдаагаар худалдах зохицуулалт”-ыг  шинээр нэмж тусгажээ.

Нотариатын тухай хуульд нотариатч төлбөрийг нотолсон баримт бичгийг үндэслэн төлбөр төлөгчөөс мөнгө, эд хөрөнгийг гаргуулахаар талууд харилцан тохиролцож байгуулсан гэрээг гэрчлэхдээ мэдэгдэх хуудас үйлдэхээр заасан. Энэ зохицуулалт дээр талууд үүргийн гүйцэтгэлийг үл маргах журмаар барьцааны зүйлээс гаргуулахаар тохиролцсон бол мөн мэдэгдэх хуудас үйлдэхээр нэмж тусгасан аж.

Энэхүү хуулийн төсөл батлагдсанаар газар барьцаалсан барьцааны гэрээний үүрэг хангагдахгүй байгаа тохиолдолд барьцааны зүйлээс үл маргах журмаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангах журам бий болох юм. Харин энэ хуулийн төсөлд гишүүд хашир хандаж байна лээ. Учир нь иргэд газраа барьцаалан зээл аваад эргэн төлөх чадваргүй болсон тохиолдолд шууд банкинд шилжигдэнэ. Ингэсээр барьцааны газар хэн нэг мөнгөтэй этгээдийн гарт очно. Хэдэн жилийн дараа иргэний өмчийн газар “хэн нэг үл мэдэх этгээдийн гарт орчихсон байхыг үгүйсгэхгүй” гэх сэрэмжлүүлэг, хардлага байсан. Хаширлаж байгаа гишүүдийг буруутгах аргагүй.

Нөгөөтэйгүүр газрыг эдийн засгийн эргэлтэд оруулвал энэ хэрээр иргэдийн амьжиргаа, амьдрах орчин дээшилнэ. Ипотекийн зээлийг иргэдэд 20 хүртэл жилээр өгч байгаа. Эдийн засгийн энэ хүнд үед эргэн төлөлт хамгийн сайн байгаа нь орон сууцны зээл. Газар үүнтэй л адил. Иргэн амьдрах орчноо сайжруулж, оршин суугаа орон сууцныхаа зээлийг найдвартай төлдөг нь олон улсын туршлагаар батлагдсан юм билээ. Иргэний өмчилсөн газар ч нийтийн орон сууцыг худалдан авахаас илүү үнэ хүрнэ. Банк эргэн төлөгдөхгүй, алдагдалтай зүйлд зээл олгоод байдаггүй. Тиймээс ч банкныхан шалгуураа өөрсдийн тооцооллоор гаргана биз. Харин иргэн өмчийн газраа барьцаалахад банк “нүүр бууруулахгүй”  байх хууль эрхзүйн орчныг бүрдүүлж өгөхийг иргэд хүсч байгаа.  Өмчилсөн эд хөрөнгө нь эдийн засгийн эргэлтэд орохгүй байгаа нь газрыг үнэгүйдүүлж ирсэн. Харин өнөөдөр “долоо хэмжиж, нэг огтлох” журмаар уг хуулийн төслийг гишүүд хэлэлцэн дэмжээд батална биз ээ.

УИХ-ын хаврын чуулганаар баталсан иргэдэд өгөөжөө өгөх хуулийн нэг нь гэдэгт эргэлзэхгүй байна.

Н.Энх