Эдийн засагч Х.Батсуурьтай орон сууцны ипотекийн зээл болон түрээсийн орон сууц хөтөлбөрийн талаар ярилцлаа.

-Эрх баригч намын зүгээс саяхан ипотекийн 8 хувийн зээлийг 5 хувь болгож байгаа тухайгаа зарлалаа. Энэ нь хэр үндэслэл, боломжтой зүйл вэ?

-Ипотекийн зээлийн хувьд манайд анхнаасаа сонгодог утгаараа хөгжих нөхцөл нь бүрдээгүй байхад уг системийг хуулбарлаж авч ирээд хэрэгжүүлж эхэлсэн. Үүнийг шинжээчид юу гэж харж байсан бэ гэхээр, энэ бол урт хугацаанд үргэлжлэх төсөл биш юмаа гэдгийг маш тодорхой ярьж байсан. Ийм зээлийг хэрэгжүүлэх эрэлт, хэрэгцээ байсан уу гэвэл мэдээж байсан. Гэтэл үүн дээр ямар тоглолт хийсэн бэ гэхээр хэрэгцээн дээр нь үндэслээд тодорхой бизнесүүдэд маш ашигтай байхаар энэ системийг шийдсэн. Өөрөөр хэлбэл, АНУ-д хэрэгждэг тэр системийг нь оруулж ирэхдээ тодорхой зүйлүүдийг өөрчилчихсөн. Үүний цаад зорилго нь анхнаасаа банк, санхүүгийн салбарт асар ашигтай байсан. Мөн барилгын салбарын лобби орсон байхыг үгүйсгэхгүй. Үндсэндээ банкны болон барилгын салбарыг дэмжсэн систем гэж үзэж болно. Ипотекийн зээл 2013 оноос манайд хэрэгжиж эхэлсэн. Улмаар энэ нь АН-ыг эрх барьж байх хугацаанд буюу 2013 он 2014 оны эцэс хүртэл хэрэгжээд цааш хэрэгжих боломжгүйгээр зогсох байсан. Өнгөрсөн оны есдүгээр сараас эхлээд энэ зээл зогсоно гэсэн мэдээлэл гарч байв. Гэтэл он гараад ипотекийн зээл хэсэг хугацаанд түр зогсоод зээл цааш үргэлжилнэ, үргэлжлэхдээ таван хувь болгоод явах ёстой гэсэн шийдлийг эрх баригчид илэрхийлсэн.

Бодит эдийн засгийг харвал энэ зээлийг таван хувь болгох нь бүү хэл цаашид найман хувьд нь бариад явах боломж үнэн хэрэгтээ байхгүй. Ийм байхад зээлийг үргэлжлүүлнэ гэж яриад байгаа нь араасаа асуулт дагуулж байгаа юм. Хэрхэн, яаж гэсэн. Ипотекийн зээл нь эдийн засгийн нэг салбар дахь бизнес. Гэтэл энэ нь эдийн засгийн гэхээсээ илүү улс төрийн шийдэл болж харагдаад байгаа юм. Улс төрийн аргаар шийдэх. Үндсэндээ эдийн засагт хохиролтой байсан ч ямар ч хамаагүй аргаар цааш нь явуулах гэх мэт. Үүнийг хөндлөнгийн нүдээр ажиглаад үзэхээр гарцаагүй ирж буй сонгуультай холбоотой гэдэг нь ойлгогдож байгаа юм. Эдийн засгийн бодит нөхцөл, боломж нь байхгүй байхад ямар арга замаар энэ зээлийг үргэлжүүлэх вэ гэдэг асуултад хариулъя. Зээл 5 хувь болж цааш үргэлжилсэнээр хаа нэгтэй хэн нэгэн хүн, аж ахуйн нэгж, томоохон компани, аль нэгэн эдийн засгийн нэгж шууд болон шууд бус утгаараа хохирно. Үүний үндсэн дээр уг зээл цаашаа үргэлжлэх болно.

-Ипотекийн зээл 5 хувиараа цаашид үргэлжлээд явсан тохиолдол банкны салбарт ямар нэгэн эрсдэл үүсэх үү. Эсхүл үгүй юу?

-Банкны салбарт ирэх эрсдэл нь маш бага. Ипотекийн зээлийн энэ систем нь өөрөө зээлийг зуучилж олгогч банк болон ипотекийн зээлийн системд зуучлагч ченжийн үүрэгтэй оролцож байгаа банкуудын охин компани болох Монголын ипотекийн корпорацид /МИК/ эрсдэлгүй, их сайн бизнес. Харин эрсдлийг үүрэгч нь Монголбанк. Ипотекийн зээл АНУ-д хэрэгждэг сонгодог утгаараа манайд ажиллахгүй байгаа. Үүнийг оруулж ирэхдээ засвар хийсэн гэж ярианы эхэнд дурдсан. Манай нөхцөлд Монголбанк зээлийг санхүүжлэгч. Өөрөөр хэлбэл, Төвбанк мөнгө хэвлэж гаргаад арилжааны банкуудад өгдөг. Үүний дараа арилжааны банкууд тодорхой хувь буюу зээл зуучлагчийн шимтгэл авсны үндсэн дээр тэр зээлийг МИК-д шилжүүлдэг. МИК хүлээж авсан зээлээ багцалж, ангилаад эргүүлээд арилжааны банкуудад өгч, арилжааны банкнаас Төвбанк тодорхой хэмжээний хувьтай өгөөж хүртэнэ гэсэн хүлээлттэйгээр худалдаж авдаг. Эндээс юу харагдаж байна вэ гэхээр арилжааны банк зээлийн шимтгэл авч байна. Арилжааны банкинд зуучилж өгч байгаа ченжийн үүрэгтэй МИК мөн зохих шимтгэлийг авна. Харин Монголбанкны тухайд зээлийн эх үүсвэрийг олгогч, хөрөнгө оруулагч болж хувирч байна. Эцсийн дүндээ Монголбанк өөрийнхөө гаргасан зээлийг өөрөө эргүүлээд худалдаж авч байгаа, харин дунд нь зуучлагчийн үүрэг гүйцэтгэсэн арилжааны банкууд болон МИК шимтгэл аваад  ямар ч хариуцлага хүлээхгүй тийм нөхцөлд ажиллаж байна гэсэн үг. Магадгүй ипотекийн зээлээс үүдэж томоохон эрсдэл бий болвол тэр нь арилжааны банкуудад биш Төв банкинд ирнэ. Монголбанкийг хэн эзэмшдэг вэ. Ард түмэн, төр эзэмшдэг. Үүсэх өртгийг нь ард түмэн, Засгийн газар төлнө гэж ойлгох нь зүйтэй.

Бодит эдийн засгийг харвал энэ зээлийг таван хувь болгох нь бүү хэл цаашид найман хувьд нь бариад явах боломж үнэн хэрэгтээ байхгүй. Ийм байхад зээлийг үргэлжлүүлнэ гэж яриад байгаа нь араасаа асуулт дагуулж байгаа юм. Хэрхэн, яаж гэсэн. Ипотекийн зээл нь эдийн засгийн нэг салбар дахь бизнес. Гэтэл энэ нь эдийн засгийн гэхээсээ илүү улс төрийн шийдэл болж харагдаад байгаа юм.

-5 хувийн зээлийг сонгуулийн мөчлөг үетэй давхцуулж хийж байгаа нь эрх баригч намын сонгуулийн гол тоглолт гэж харах хүмүүс байна?

-Үүнтэй санал нэг байна. 5 хувийн зээл бол яах аргагүй сонгууль угтсан шийдэл. Эдийн засгийн бус улс төрийн шийдэл. 5 хувийн зээл цаашид урт хугацаанд үргэлжлэх ямар ч бодит бололцоо байхгүй. Үүнд хууртагдах хэрэггүй. Сонгууль болтол үргэлжлээд магадгүй сонгууль дуусмагц зогсоно. Сонгуульд ямар ч улс төрийн хүчин ялсан энэ нь цааш үргэлжлэх боломжгүй.

-Орон сууцны 30 хувийн урьдчилгааг 10 хувь болгож байгаа тухайгаа салбарын сайд нь мэдэгдсэн. Иргэдэд ашигтай, цаг үеэ мэдэрсэн шийдэл мөн үү?

-Урьдчилгаа төлбөрийг 10 хувь болгож байгаа нь тийм ч ашигтай зүйл биш. Нэг зүйлийг ойлгох хэрэгтэй. Урьдчилгааг хэдийгээр 10 хувь болгосон ч нийт төлбөрийн үнийн дүн багасахгүй. 10 хувь болгосноор харин ч урт хугацаанд хүүнд төлөх мөнгөн дүн ихэснэ. Харин 30 хувиа төлчихвөл зээл авагчийн хүүнд төлөх мөнгөн дүн багасна. Өөрөөр хэлбэл, урьдчилгаа төлбөр 30 хувьтай байгаа нөхцөлд худалдан авагч нийт зээлийн 70 хувьд нь хүү бодож төлнө. Гэтэл урьдчилгааг 10 болгосноор 70 биш 90 хувьд нь хүү төлнө. Ингэхээр орон сууц худалдан авагчийн сар бүрийн байрныхаа төлбөрт төлөх хүү л өсөн нэмэгдэнэ гэсэн үг. Урьдчилгаа төлбөрөө багаар нь төлөх хүсэлтэй хүмүүст энэ нь магадгүй ашигтай юм шиг харагдаж болох ч эцсийн дүндээ илүү мөнгө төлнө л гэсэн үг.

-Иргэдийн зүгээс урт хугацаанд төлж байгаа орон сууцны зээлийн хүү хэт өндөр байна гэдэг гомдлыг гаргадаг?

-Энэ бол гарцаагүй зөв зүйтэй гомдол. Гэхдээ манай эдийн засгийн нөхцөл, инфляцийг харах юм бол 8 хувийн зээлийн хүү бол дундаж. Сайн ч биш, муу ч биш гэсэн үг. Үүнээс сайн байж болох боломжтой юу гэвэл боломжтой. Өндөр хөгжилтэй орнуудын хувьд зээлийн хүү харьцангуй бага байдаг. Жишээлбэл, АНУ-д орон сууцны ипотекийн зээл дунджаар 4.5 хувьтай байдаг.

-Түрээсийн орон сууц хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх бэлтгэл ажил хийгдэж байна?

-Түрээсийн орон сууц хөтөлбөр бол зөв. Гэхдээ үүнийг зөвхөн түрээс хэлбэрээр нь байлгаад байж болохгүй. Хэн нэгэн иргэний түрээслэж байх хугацаандаа төлсөн төлбөр нь цаашид тухайн орон сууцыг худалдан авах нийт өртөгт нь ороод явбал их зүйтэй юм. Лалын шашинтай улсуудын хувьд яг ийм байдлаар ард иргэдээ орон сууцжуулсан байдаг. Учир нь лалын шашинтай орнуудад банкны зээл болон ипотекийн зээлээс хүү авахыг хуулиар хориглодог. Энэ хөтөлбөр манайд хэрэгжихдээ төлбөрийн чадваргүй иргэдийг түрээсийн байранд оруулаад, түрээсийн байрны төлбөр нь худалдан авах төлбөртөө орж, үнийн дүнгээс нь хасагдаад явах юм бол илүү зөв шийдэл болно.

-Зах зээл дээр борлуулагдаж байгаа орон сууцнуудын м.кв-ын үнэ хэт өндөр байгаад байна уу?

-Та бүхэн мэдэж байгаа. Ипотекийн 8 хувийн зээл гарч ирснээс хойш орон сууцны үнэ огцом өссөн. Ярилцлагын эхэнд хэлсэн. Ипотекийн зээл бол банк болоод барилгын салбарыг дэмжих гэсэн улс төр, бизнес бүлэглэлийн лобби, үйл ажиллагааны үр дүн гэж. Өнөөдөр монголд зарагдаж байгаа байр орон сууцны үнэ бол үнэндээ тэнгэрт хадсан. Иргэдийн худалдан авах чадвар, авч байгаа цалин хөлстэй харьцуулах юм бол байрны м.кв-ын үнэ хэмжээлшгүй өндөр. Зохиомол, хөөрөгдсөн үнэ. Энэ үнэ цаашид хөрсөн дээрээ буух ёстой. Харин үүнийг буулгахгүй, ипотекийн зээлийг улам цааш нь үргэлжлүүлэх гээд байгаа нь өөрөө орон сууцны үнэ ойрын үед хөрсөн дээрээ буухгүй байх гол шалтгаан. 

-Орон сууцны үнийг хөрсөн дээр нь буулгахын тулд таныхаар ипотекийн зээлийг зогсоох хэрэгтэй гэсэн үг үү?

-Ипотекийн зээл цаашид хүссэн, хүсээгүй зогсоно. Зогсох ч ёстой. Ипотекийн зээл хэрэгжсэнээрээ эдийн засгийн өөр нэг салбар, нэгжүүдэд маш өндөр хохирол үүсээд явж байгаа. Ард түмэн энэ хохирлыг төлж байгаа гэдгийг маш сайн санах хэрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн зээл гэдэг маань хойд хормойгоо авч, урд хормойгоо нөхөж байгаагийн л үлгэр юм шүү дээ. Энэ бол ямар нэгэн цоо шинэ шийдэл биш. Ямар нэгэн цоо шинэ эх үүсвэрээр санхүүжигдээд яваад байгаа ч юм биш. Ипотекийн зээлийг хэрэгжүүлэхдээ мөнгө хэвлэж санхүүжүүлсэн. Одоо зээлийг 5 хувь болгочихлоо гээд яриад байгаагийн цаана гадаадаас маш их хэмжээний валютын зээл аваад түүгээрээ түр зуур зээлийг санхүүлээд явах л гарц харагдаж байна. Ингэж ч хэрэгжүүлэх нь тодорхой байна. Гэхдээ үүнийг мэдээж хэрэг нуугдмал, ил бус байдлаар хэрэгжүүлэх болов уу.

Эдийн засагч Х.Батсуурьтай хийсэн бидний дараагийн ярилцлага Монгол Улсын гадаад өр, өрөөс улбаатайгаар учирч болох эрсдэл сэдвийн доор үргэлжлэх болно.

Р.Улам-Оргих