Эдийн засагч С.Дэмбэрэл Орон сууц худалдан авах боломжийн индекс, Моргейжийн зах зээлийн хөгжлийн судалгааг танилцууллаа. Тэрбээр судалгаагаараа манай улсад орон сууц худалдан авах боломжийн индексийг гаргажээ.  Судалгаагаар манай улс оромжийн ядууралд ойртож байгаа юм байна. Орон сууц худалдан авах боломжийн индексийг өрхийн дундаж орлого ба дунд зэргийн үнэтэй, нэг өрхөд зориулсан орон сууц худалдан авахад шаардагдах зээл хоёрын хоорондын харилцаагаар тодорхойлдог аж. Харин орон сууц худалдан авахад шаардагдах орлого нь тухайн орон сууцны үнэ, ипотекийн зээлийн бусад нөхцлөөс хамаардаг юм байна. Судалгаанаас харахад манай улсад 1.1 саяаас дээш орлоготой өрх моргейжид хамрагдаж байгаа бөгөөд ийм орлоготой өрх  давхраажилтын 29.6 хувийг эзэлж байна. Энэ үеэр түүнээс судалгааны талаар зарим зүйлийг тодрууллаа.

-Та судалгаандаа манай улс оромжийн ядууралд ойртож байна гэлээ. Энэ нь ямар учиртай юм бэ?

-Энэ нь тийм хар зүйл биш. Бид их олон баримт харах хэрэгтэй. Моргейжийн ачаар 100 мянган өрх орон сууцтай болсон байна. Хөгжилтэй оронд ажиглагддаг нэг зүйл бидэнд ажиглагдаж байна. Эдийн засгийн өсөлт 2015, 2016 онд буурсан. Энэ үед хүмүүсийн орлого бодитоор өсөөгүй. Ийм тохиолдолд моргейж төлж амьдрах нь хүндрэлтэй. Моргейж нь их хатуу.  Өрхийн орлогын 50-иас дээш хувийг моргейжид төлөхөөр  оромжийн ядуурал гэдэг зүйлд багтдаг. Ийм шинж чанар ажиглагдсан.  Харин орон сууц худалдан авах боломжийн индекс гэдэг зүйлийг би 2015 оноос хойш ярьж байгаа. Бидэнд орон сууцны нийлүүлэлтийн талаарх мэдээлэл хангалттай байдаг. Нөгөө тал буюу өрхийн худалдан авах чадварт суурилсан судалгаа бидэнд байгаагүй. Тийм учир олон улсын жишгийг даган орон сууц худалдан авах боломжийн индексийг гаргасан. Үүнийг таны орлогыг моргейжоор зээл авахад тухайн банкнаас шаардаж буй шаарлагын харьцаагаар гаргана. Энэ тоо 100 байвал боломжтой, түүнээс доош байвал индекст хүрээгүйд тооцдог. Манай улсын хувьд 2005 оноос хойш өрхийн орлого, шаардлагатай орлогын үзүүлэлтээр 100-д хүрээгүй байгаа. Үүнийг 100-д хүргэх нь төрийн байгууллагын үүрэг.

-Моргейжид хамрагдсан өрхийн сарын орлого хэдэн төгрөг байна вэ?

-Моргейжид хамрагдсан иргэдийн өрхийн орлого 1.1 саяаас дээш байсан. Харин насны хувьд 25-35, 35-45 насныхан байна. Энэ бүхнээс тооцоход тэтгэврийн болон дундаж нас алга. Бусад оронд моргейжийн олон төрөл байдаг. Үндсэндээ хувьсагч болон тогтмол хүүтэй моргейж бий. Үүний аль боломжтойгоос нь авч хэрэгжүүлэх, моргейжийн нөхцлийг сайжруулах шаардлагатай байна.

-Моргейжийн нөхцлийг хэрхэн сайжруулах вэ?

-ҮСХ-ноос гаргасан судалгаанд үндэслэн уян хатан бодлого боловсруулах хэрэгтэй. АНУ-д хувьсагч хүүтэй моргейж бий.  Тэнд санхүүгийн хэрэглэгч болон санхүүгийн байгууллага хоорондын эрх зүйн харилцааг маш сайн хамгаалдаг. Тэр бүү хэл мөнгө хүүлэлтэд хязгаар тавьдаг. Монгол Улсад 870 мянган өрх бий. Үүний 480 орчим нь орон сууцанд амьдардаг. Үүний 30-аад хувь нь 30 орчим ам.метр байранд амьдарч байна. Ам бүлээсээ шалтгаалаад 30-аас дээш ам.метрт байранд амьдрахыг хүссэн иргэнд тохирсон уян хатан, хувьсамтгай моргейж болгох хэрэгтэй.

Моргейжийн зээл авсан хүн хүүгээ л төлөөд байна. Үндсэн зээл рүүгээ орж чадахгүй байна гэдэг. Үүн шиг зөвхөн хүү төлдөг моргейж бусад оронд байдаг. Гэхдээ зээл олгож байгаа болон авч байгаа байгууллага, иргэн нь эрх зүйн тэгш харилцаатай байдаг. Ийм зүйлийг бид хэрэгжүүлмээр санагдсан. Жишээ дурдахад, төрийн албан хаагчдад нэг удаагийн тэтгэмж болгон олгох гэж буй 55 тэрбум төгрөгийг моргейжид зарцуулсан бол олон мянган айлд тус болох байлаа.

-Моргейжид хамрагдах боломжтой, 1.1 сая төгрөгөөс илүү орлоготой хэчнээн өрх байна вэ?

-Ядуурлын судалгаагаар, Монголын давхраажилтын бүтцийг харах  29.6 байсан. 39.9 нь 1.1 саяаас доош орлоготой байсан. Эдгээр хүмүүсийг хэрхэн вэ гэсэн асуулт ургаж байна. Тиймээс орон сууц худалдан авах боломжийн индексийг гарган, моргейжийн зах зээлийн нөхцлийг олон хувилбараар сайжруулах хэрэгтэй. 

-Моргейжийн босгыг багасгах боломж байна уу?

-Бусад оронд моргейжийн босго 20-30 хувь байдаг. Зарим оронд 5-10 хувь ч бий. Үүнийг иргэдийн насанд тохируулан тогтоодог юм билээ.

Р.Дулам