Хууль төрөхийн өмнө 

УИХ-аас эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийг шинэчлэн батлахаар хэлэлцэж байна.

Монгол Улсад 1997 оноос үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг бүртгэж эхэлсэн. Газраас бусад үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг газрын эрхээс нь салангид бүртгэж байгаа нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн олон улсын стандартаас зөрж, бүртгэлийн нэгдмэл, үнэн зөв байдал алдагдах үндсэн нөхцөл болжээ.  

Газрын эрхийн маргаан гарах, үл хөдлөх эд хөрөнгийг эдийн засгийн эргэлтэнд оруулахад төөрөгдөл үүсэх, банк, санхүүгийн байгууллагаас үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах, хэрэг, маргааныг зохистой шийдвэрлэхэд хүндрэл үүсгэдэг байна.   Газар болон объект тус тусдаа өмчлөгдөн бүртгэгдэж иржээ. Кадастрын зургийг холбогдох газрууд бүртгэл гэдэг байна.  БХБЯ-ны мэдээллээр сүүлийн 10 гаруй жилийн хугацаанд 300 мянга орчим эзэмшил, ашиглалтын газар бүртгэгдсэн бол улсын  албан ёсны бүртгэлд энэ нь 10 мянга газар л байдаг аж. Тиймээс газар болон газар дээрх объект тус тусдаа бүртгэлтэй байгаа нь нэлээн маргаан дэгдээж, эрсдэл үүсгэдэг байна. Хууль шүүхийн байгууллагаар явахад газрын эзний талд асуудал шийдэгддэг байна.

Одоо хүчин төгөлдөр дагаж мөрдөж байгаа Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулиар “өмчийн хэлбэр, өмчлөгчийн иргэний харьяалал харгалзахгүйгээр Монгол Улсын нутаг дэвсгэрт байгаа эд хөрөнгийн эрх үүсэх, өөрчлөгдөх, дуусгавар болохтой холбоотой хуульд заасан бүртгэлийн үйл ажиллагааг эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл гэнэ” гэж заасан байдаг. Гэхдээ Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулиар “Төрийн өмчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрх болон түүнийг төрийн байгууллагад эзэмшүүлэх, ашиглуулах эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэхгүй” байхаар тусгажээ. Үүний улмаас төрийн өмчийн аливаа эрхийн бүртгэл хийгдээгүй ирсэн. Ингэснээр улсын хэмжээний үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл, статистик мэдээлэл бүрэн гүйцэд үнэн зөв гардаггүй байна.

Иймд үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийг газрын эрхтэй нэгдмэл байдлаар бүртгэхээр төсөлд тусгажээ. Үл хөдлөх хөрөнгөө бүртгүүлэх нь хөдөө орон нутагт хүндрэлтэй байдгийг гишүүд  шүүмжилж байна лээ. Учир нь аймаг бүрт нэг үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэгч байдаг. Харин сумдад байдаггүй аж. Тиймээс орон тоог нэмэхийг холбогдох албаны хүмүүст дуулгасан. Харин ОӨУБЕГ-ын дарга Р.Содхүү “Манай үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн байцаагчийн орон тоог нэмэхгүй гэж мэдэгдсэн. Өнөөдрийн тухайд хөдлөх хөрөнгийн байцаагч гэсэн орон тоо нэмэгдсэн ч боловсон хүчнийг нэмээгүй, дотоод нөөц бололцоогоороо ажиллаж байгаа” гэж учирлаж байна лээ.

Зах зээл өндөр хөгжсөн орнуудад эд хөрөнгийн зах зээлийн үйлчилгээний 95 орчим хувийг мэргэжлийн байгууллагаар дамжуулж гүйцэтгэдэг байна. Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх эд хөрөнгийн мэргэжлийн байгууллага, мэргэжилтэн нь тодорхой шаардлага шалгуур хангасан тохиолдолд үйлчлүүлэгчийн нэрийн өмнөөс улсын бүртгэлийн байгууллагад мэдүүлэг гаргах, үйлчлүүлэгчийн хүсэлтээр лавлагаа өгөх зэрэг үйлчилгээг үзүүлдэг байна. Ингэснээр иргэд, аж ахуйн нэгжүүд эрхийн бүртгэлтэй холбоотой мэргэжлийн үйлчилгээг хурдан шуурхай авах боломж бүрдэж, хөрөнгийн эрхээ баталгаажуулах, санхүү, эдийн засгийн харилцаанд идэвхтэй оролцох боломж нэмэгддэг аж.  

Уг хуулийн төсөлтэй холбогдуулан гишүүд өвөлжөө, хаваржааны газрыг ч бүртгэлжүүлэх хэрэгтэй гэсэн санал гаргаж байлаа. Өнөөдрийн байдлаар 160 мянган малчид өвөлжөө, хаваржааны газартай байдаг байна. Тиймээс бүртгэлийг илүү тодорхой зааж өгөх хэрэгтэй гэсэн байр суурийг илэрхийлж байсан. Мөн үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслүүлэн ашиглуулах үйл ажиллагаа элбэг байдаг. Тухайлбал, газар тариалангийн салбарт  жимс, ногооны талбайгаа түр хугацаагаар түрээслэх зэрэг. Харин уг хуулинд түрээсэлж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг ч бүртгэлжүүлэхээр тусгасан байна. Гэхдээ энэ нь бодит амьдрал дээр хэрэгжихгүй гэсэн байр суурьтай гишүүд байсан. 

Харин энэ хууль батлагдсанаар “Нэг иргэн- нэг бүртгэл” гэсэн Засгийн газрын мөрийн хөтөлбөрийн хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийг онлайнд холбох юм. Ингэснээр мэдээллийн технологийн хэрэглээг өргөжүүлэх, цахим гарын үсгийг нэвтрүүлэхтэй холбогдуулан эрхийн улсын бүртгэлийн мэдээллийн сангийн бүрэлдэхүүн, бүртгэлийг давхцал арилах аж. Цахим бүртгэлийн үйлчилгээг сайжруулснаар иргэд явдал чирэгдэлгүй, хурдан шуурхай, цахим үйлчилгээ авах эрх зүйн орчин бүрдэхээс гадна улсын бүртгэлийн зарим төрлийн мэдээлэл нээлттэй болсноор үл хөдлөх эд хөрөнгийн урсгал ил болж, хөрөнгийн үнийн хөөрөгдөл буурч, улмаар эдийн засгийн эргэлт хурдасч, хөрөнгийн зах зээлийн хөгжилд түлхэц өгнө гэж хууль тогтоогчид үзэж байна. 

Н.Энхлэн