Манай улс 750 мянга орчим өрх айлтай гэдэг тоо яваад байгаа. Тэдгээрийн 60 хувь нь орон сууцгүй. Энэхүү 450 мянган өрхийг орон сууцжуулах санаа оноо их байсан ч төгс хэрэгжсэн төсөл үгүй. Нэг өрхөд дунджаар 60 ам метр талбайтай орон сууц хэрэгтэй гэж үзээд нэг ам метрийг нь одоогийн ханшаар 1000 доллароор барья. Монголын бүх өрхийг орон сууцтай болгоход нийт 27 тэрбум ам.доллар хэрэгтэй юм байна гэсэн тооцоог гаргасан хүмүүс байна.

Тийм ч оройгүй их мөнгө биш. Гэхдээ өрх айлуудыг орон сууцжуулах хөтөлбөр нь дэд бүтэц суурьшлын бүсийн нарийн төлөвлөгөөтэй цогц байдлаар хэрэгжих онцлогтой. Нэг үе бид барилга их бариад байвал болно гэж харсан тал ч бий. Түүнийг нь худалдан авах тал нь хэр чадамжтай байхыг бага тооцсон.

Бидний хөгжсөн гэж жишээ татдаг улс орнууд иргэдээ орон сууцжуулахын өмнө ажлын байрыг нэмэгдүүлэхэд анхаарч иргэдийнхээ орлогыг баталгаажуулсан байдаг. Үүнийхээ дараа зээлээр байр олгох буюу бидний хэлж байгаагаар Ипотек, Моргейжийн зээлээр орон сууцжуулах ажлыг шат дараатай, олон жилийн хугацаанд үр дүнтэй хэрэгжүүлж ирсэн байдаг. Иргэд тогтвортой орлогын эх үүсвэртэй байх нь зээлийн чанар алдагдахгүй хөтөлбөр үр дүнтэй хэрэгжихэд чухал нөлөөтэйг ойлгож байсан хэрэг. Дэлхийн аль ч оронд адилхан. Жирийн иргэд цалингаа хурааж байгаад үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох нь нэгэн насны турш хөөх ажил болох тул зээлээр орон сууцанд орж удаан хугацаанд төлөх гарц л үр дүнтэйд тооцогдож  байгаа. 

Манайд ипотекийн зээл бодитойгоор хэрэгжээд 2 жилийн нүүр үзэж байна. Монголбанкны тайлангаас буулгавал 2014 оны есдүгээр сард нийтдээ 1.872 зээлдэгчид 92.1 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл шинээр олгосон байна. Ингэснээр нийт ипотекийн зээлийн үлдэгдлийн хэмжээ 2.619 их наяд төгрөгт хүрч, нийт зээлдэгчдийн тоо 61.164-т хүрч иржээ. Ипотекийн зээлийн үлдэгдлийн 70. Хувь буюу 1.83 их наяд төгрөгийн зээл нь “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөрийн зээл” байсан бол 714.9 тэрбум буюу ердөө 27.3 хувь нь банкны өөрийн эх үүсвэрээр, үлдсэн хувийг бусад эх үүсвэрээр олгосон зээл байна. Зээлийн жигнэсэн дундаж хугацаа 15.5 жил байгаа ба 2014 оны есдүгээр сарын байдлаар 14.8 жил байна. Харин тухайн сард олгосон зээлийн жигнэсэн дундаж хүү 10.6 хувь байжээ(Банкуудын өөрийн эх үүсвэрээр олгосон зээлийн хэмжээ 15.8 хувь).

Арай сүүлийн буюу 2015 оны нэгдүгээр сарын мэдээгээр орон сууц шинээр худалдан авахыг хүссэн иргэдээс 1.65 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээлийн өргөдөл банкуудад ирснээс 28.984 иргэнд 1 их наяд 627.7 тэрбум төгрөгийн орон сууцны ипотекийн зээл шинээр олгохоор шийдвэрлэсэн байна. Ипотекийн зээлийн үлдэгдлийн нэрлэсэн дотоодын нийт бүтээгдэхүүнд эзлэх хувь жил тутам нэмэгдсээр байгаа бөгөөд 12.9 хувьд хүрсэн байна.

Урьдын орон сууцжуулах хөтөлбөртэй харьцуулбал энэ удаад  хөдөө орон нут­гийн иргэдэд олгосон нийт ипо­­текийн зээлийн үлдэг­дэл 568 тэрбум төгрөгт хүр­­ч, зээлдэгчийн тоо 21 мянга буюу нийт зээл­дэгчийн 35 хувийг эзэлж иржээ. /2014 оны есдүгээр сарын байдлаар/

Үүний дүнд хөдөө орон нутагт, иргэд тогтвортой ажиллах хүсэл эрмэлзэл бий болох, хотыг чиглэсэн шилжилт хөдөлгөөн саарах, төвлөрөл багасах, орон нутгийн хөгжил зэрэг олон эерэг дам нөлөөг үзүүлэх юм. Гэхдээ урт хугацаанд тогтвортой хэрэгжвэл энэ үр дүн харагдах байх.

Ерөнхийдөө 60 мянга гаруй өрх орон сууцтай болсон гэсэн тайлантай сууж байгаа юм. Гэхдээ энэ зээлд хамрагдсан иргэд нийгмийн даатгалтай, тодорхой ажилтай байх банкны суурь шалгуурыг давж гарсан байгаа. Цаана нь урьдчилгаа мөнгөний хэмжээ болоод орлогоо тодорхойлж баталгаажуулах боломжоос хамаарч банкны зээлийн мэргэжилтний ширээн дээрээс буцсан иргэд олон.

Одоо урьдчилгаа төлбөрийн босгыг 10 хувь болгох тухай яригдаж байна. Үүнд хамрагдах зорилтод бүлэг нь залуус байж таарна. Тэдний маань дийлэнх хувь нь ажлын байргүй буюу тогтмол тодорхойлох орлогогүй байна. Энд орон сууцны зээлийн шалгуурыг хөнгөвчлөх, зээлийн хугацааг уртасгаж өгвөл залуус хамрагдах бололцоо бий болно гэж иргэд үзэж байгаа.

Арилжааны банкууд зээлийн нөхцөлөө бууруулж, хүүгээ бодолцох тухайд яриа сураг алга. Дэлхийн улс орнуудын арилжааны банкуудын зээлийн хүү 0.1-0.2 хувь  байдаг. Манай ипотекийн зээлийн жигнэсэн дундаж хугацаа 15.5 жил. Харин тухайн сард олгосон зээлийн жигнэсэн дундаж хүү 10.6 хувь гэсэн тайлан гарсныг дээр өгүүлсэн. Энэ бол маш том зөрүү. Зээлээр байртай болсон иргэдийг шантрах буй гол бэрхшээл нь энэхүү хүүгийн өндөр хэмжээ юм. Ихэнх зээлдэгч сар бүр хуваарьт мөнгөө төлөөд байх боловч үндсэн зээл нь бууж өгөхгүй хүүндээ л яваад байх юм гэж халаглаж суудаг.

Долдугаар сарын 7-ны өдрийн 296 тоот тогтоолоор батлагдсан журамд өрхийн мэдээллийн нэгдсэн сангийн 7-15 дугаар бүлгийн иргэдэд орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгаанд баталгаа гаргахаар заасан байдаг. Үүний дагуу Хүн ам нийгэм хамгаалал, хөгжлийн яамнаас иргэдийн дунд өрхийн орлогыг тодорхойлох судалгаа явуулсан бололтой.

Судалгаагаар нийгмийн дундаж хэрэглээтэй өрхүүдийн тоонд 294 мянга орчим өрх багтаж байгаа юм билээ. Үүнийг 10 хувийн урьдчилгаагаа төлчих боломжтой өрхийн тоо гэж харж болно. Харин банкны босгон дээр очихоороо унах шалтаг олон. Наад зах нь жижиг гэлтгүй яаралтай цэгцлэх асуудал бол нийгмийн даатгалын шимтгэл төлөлтийн асуудал.

Ипотекийн зээлд хамрагдах гэсэн иргэд дээрх нийгмийн дундаж хэрэглээтэй өрхүүдийн дээрх бүлэгт багтаж байгаа эсэхийг өөрийн оршин суугаа баг, сум, хорооныхоо нийгмийн халамжийн асуудал хариуцсан мэргэжилтнээс тодорхойлт авч, түүнийгээ аймаг, дүүргийн нийгмийн халамж үйлчилгээний хэлтсээр баталгаажуулах юм билээ.

Энэ нь Хөгжлийн банк болон арилжааны банкнаас зээл олгох хамгийн эхний шалгуур болно гэж байгаа. Тэгээд удаад нь өнөөх  нийгмийн даатгалаа хоёр жил тасралтгүй төлсөн байх хатуу шаардлага тавигдана. Дээрх 294 мянган өрхийн гишүүдийн хэд нь нийгмийн даатгал төлөгч байгаа вэ гэсэн судалгаа гаргавал тал нь хасагдаад ирэхээр. Төлдөг байлаа ч дунд нь 2-3 сар тасарсан байхад л буцаад хаалга чиглэх хэрэгтэй болж байгаа юм. Үүнийг цэгцэлж нийгмийн даатгал төлөлт нь тасалдсан иргэд нөхөн төлөх зөрчлөө арилгах боломжийг уян хатан болгох. Байгууллага ААН-үүдийг энэ төрлийн зөрчлийн торгуулиас нь чөлөөлж өршөөх зэрэг арга хэмжээг зэрэг авч байж орон сууцны зээл зорилтод бүлэгтээ хүрэх боломж нэмэгдэж эхэлнэ. Урьдчилж өгөх мөнгө бага болсон ч ард нь төлөх хугацаа урт, хүү өндөр хэвээр байхад чанарын өөрчлөлт гарахгүй гэдгийг иргэддээ сайн ойлгуулах ёстой болов уу.

Үйлдвэрчний эвлэлийн гаргасан судалгаагаар ойрын жилүүдэд иргэдийн орлого нэмэгдээгүй. Харин өдөр тутмын хүнсний хэрэглээ гурил, гурилан бүтээгдэхүүн, хүнсний ногооны үнэ 13-69 хувиар өсчээ. 2013 онтой харьцуулахад цахилгааны үнийг оруулахгүйгээр тооцоход нийслэлд нэг өрөө байрны сарын төлбөр 55.8 хувиар, хоёр өрөө байрны төлбөр 56.4 хувиар, гурван өрөө байрны зардал 86.1 хувиар тус тус нэмэгдсэн тооцоо гарсан байна. 10 хувийн урьдчилгаа босгоод орон сууцанд орохын цаана үүрэх дарамт хөнгөрөхгүй байна.

Ипотекийн зээлийн урьдчилгааг 10 хувь болгох дээр иргэд алгаа ташин дэмжиж байгаа. Гэхдээ төр үүнд ёстой хол ч салбар хоорондын уялдаа холбоог харсан бодлого хэрэгжүүлэх ёстой. Бусад олон амлалт хөтөлбөр шиг дөрвөн жилийн  хугацаанд хэрэгжээд зогсдог орон сууцжуулах хөтөлбөр байвал хаана хаанаа эрсдэлтэй.

Пүрэвжавын Баярхүү /тоймч/